Что такое ипотека и ипотечный кредит – виды, как взять, рассчитать, оформить. ТОП-5 банков. Советы экспертов

Что такое ипотека простыми словами – обзор понятия и его суть

Чем отличается ипотека? Это такой вид кредитования, при котором за счет кредитных средств приобретается имущество, а именно – жилая недвижимость или участок земли под ее строительство. В роли залога по займу выступает приобретаемое жилье.

---

Получение ипотечного кредита имеет ряд особенностей, отличающих его от традиционного кредитования. Банк, являясь кредитором этой сделки, при невыполнении условий ипотечного договора имеет право реализовать недвижимость, оформленную в качестве залога. А собственник не имеет права на полноценное распоряжение имуществом (например, продавать или завещать жилье нельзя) , пока полностью не выплатит займ.

1.1.Смысл ипотеки

Расчет суммы ипотечного кредита проводится банком, а к заемщикам предъявляются определенные требования. Так, при оформлении сделки на покупку недвижимости в ипотеку оговариваются условия по залогу. Им может быть приобретаемое или любое другое имущество, которое находится в собственности у заемщика.

Важно знать! Отсюда понятна политика банков в отношении строящегося жилья. Банки неохотно кредитуют заемщиков, нацеленных на приобретение строящихся жилых объектов. Дело в том, что до завершения строительства эти объекты нельзя оформить в собственность. Процесс упрощается при наличии в собственности другого имущества, которое может быть использовано в качестве залога.

После того, как стройка объекта завершится, и жилье будет введено в эксплуатацию, с разрешения банка можно продавать недвижимость для погашения ипотечного займа. А можно оставить обременение вплоть до момента полного исполнения обязательств перед кредитором.

На рынке можно встретить предложения об ипотечном кредитовании со стороны российских и международных банков, которые имеют свои офисы в России. Условия кредитования у банков по большей части одинаковы. Поскольку даже зарубежные банки вынуждены подчиняться требованиями российского законодательства. Само же государство оказывает содействие гражданам в решении жилищных проблем.

Такая ситуация не может не радовать. Поскольку, даже при наличии начального капитала, приобретение недвижимости может откладываться на долгое время из-за высоких цен на недвижимость и сложной экономической ситуации в стране.

Расчет ипотечного кредита ведется, исходя из нескольких параметров. С кредитной точки зрения, ипотека состоит из двух составляющих: залог недвижимости и предоставляемый банком целевой займ.

Для ипотеки, в отличии от многих других типов кредитования, характерны несколько признаков:

• Условия получения ипотеки регулируются федеральными законами;
• Ипотека носит целевой характер и включает в себя сумму, равную стоимости объекта имущества;
• Период финансирования по ипотеке достигает 50 лет;
• На ипотеку предлагаются более низкие процентные ставки в сравнении с другими типами кредитования.

Ипотека пользуется популярностью в России. Последние статистические данные указывают на интересные особенности использования ипотечных продуктов. Так, до 50% сделок с объектами недвижимости происходит с привлечением кредита. До 90% сделок на приобретение недвижимости в ипотеку оформляется с первоначальным взносом. Среднестатистический портрет российского ипотечного заемщика – это семейная пара в возрасте 30-40 лет, имеющая одного ребенка и право на истребование займа на особых условиях.

С теоретической точки зрения, в кредит можно приобрести любые объекты имущества или оплатить в счет ипотеки услуги медицинского характера. Однако в России популярность таких схем кредитования невысока.

1.2.История развития

По мнению историков, первые сведения об ипотеке относятся к 5000 году до н.э. Речь идет о Древней Греции, где жилье можно было приобрести в ипотеку. На участке устанавливался столб с табличкой и сведениями о предмете залога.

Распространение ипотеки в современном понимании началось с 80-х годов минувшего столетия. Высокие темпы развития позволили предложить оптимальные условия для приобретения недвижимости в разных странах мира. Наибольшего успеха в ипотечном кредитовании добились страны Европы и США.

На сегодняшний день программами кредитования в этих странах предусматривается возможность оформления недвижимости в ипотеку под 3-5% годовых. А при наличии льгот можно рассчитывать на покупку недвижимости с беспроцентной рассрочкой.

Условия ипотечного кредита в России были пересмотрены в рамках усовершенствования федерального законодательства. Впервые ипотека в нашей стране стала выдаваться в 90-х годах.

Эксперты сходятся во мнении, что становление ипотеки в России пришлось на сложный период для страны. В 90-х годах были свернуты программы по строительству жилья для рабочих в сфере промышленности, рубль обесценился, а вклады населения съел кризис 1998 года.

По этой причине обострилась ситуация с жильем. Российским гражданам остро не хватало поддержки в решении жилищных вопросов. Едва оправившись от кризиса, российское правительство взялось за разработку законопроекта об ипотечном кредитовании.

В 1998 был принят закон об ипотечном кредитовании, а банковские организации получили возможность выдавать займы населению с целью приобретения недвижимости. Позднее этот закон несколько раз пересматривался. Государство стало готовить и запускать программы льготного кредитования. Существенное влияние на развитие рынка кредитования оказали экономические условия.

С мировым кризисом 2008 года замедлились темпы строительства, соответственно упал интерес к ипотечным кредитам. Поскольку население стало тратить все свои наличные деньги на приобретение товаров впрок.

1.3.Преимущества и недостатки ипотеки

Оформить ипотечный кредит выгодно для оперативного решения жилищной проблемы. Сразу после подписания документов можно заезжать в новое жилье. Этим объясняется высокий спрос на программы ипотечного финансирования.

По мнению специалистов, к преимуществам жилищных займов относятся следующие моменты:

1. Приобрести собственное жилье можно на оптимальных условиях. В законе также прописаны условия для льготного ипотечного кредитования. Если заемщик попадает в категорию людей, которые могут претендовать на льготу, то покупка недвижимости или земли под нее будет иметь максимально выгодные условия.
2. Оперативное решение проблем с жильем. Ипотека – это идеальный вариант для тех, кто устал от аренды чужих квартир или по каким-то причинам лишился собственного жилья.
3. Грамотно применяя ипотечное кредитование, можно инвестировать в недвижимость с целью последующей выгодной перепродажи. При этом будет закрыт ипотечный кредит и получен доход с разницы между стоимостью. Также можно сдавать купленную квартиру в аренду, имея с этого ежемесячный пассивный доход.
4. Среди заемщиков часто используется и такое преимущество ипотеки, как возможность сдачи комнаты в квартире в аренду (если квартира куплена именно с целью непосредственного проживания в ней). Такой подход позволяет снизить затраты семейного бюджета на ипотеку или способствует досрочному погашению кредита.

Однако, условия получения ипотеки на покупку квартиры имеют несколько недостатков:

1. Тщательная проверка заемщиков и повышенные требования к платежеспособности делают ипотеку недоступной для многих граждан;
2. Высокий размер переплаты. При истребовании ипотеки на долгий срок размер процентов по ней может сравняться со стоимостью недвижимости;
3. Если заранее попробовать рассчитать ипотечный кредит онлайн, можно убедиться в том, что при сокращении срока кредитования сумма ежемесячных плат может оказаться неподъемной;
4. Владелец не вправе отчуждать недвижимость до момента окончательного погашения обязательств по ипотеке;
5. Залоговое имущество может быть реализовано через аукцион, если заемщик перестанет вносить платежи или лишится работы.

Условия жилищных займов стали оптимальными после понижения ключевой ставки ЦБ. В целом, рынок столкнулся с двумя последствиями. Во-первых, были снижены ставки по вкладам населения. Падение составило 4-5%. Во-вторых, упали ставки по кредитам в государственных и коммерческих банках.

Если стоимость ипотеки еще 3-4 года назад предполагала 13-18% переплаты по кредиту, то сегодня ставка по жилищным займам снизилась на 5-7%. По мнению специалистов, в ближайшей перспективе не стоит ожидать серьезного падения цен на ипотеку. Поэтому самое время заняться ипотечным вопросом, взяв на вооружение данные по всем программам жилищного кредитования, которые предлагают российские банки.

По оценкам экспертов, только 5% соотечественников имеют реальные возможности для получения ипотеки. При этом большая часть ипотечных заемщиков – это льготники. Отметим, что банки более лояльно относятся к заемщикам с потенциальным правом на получение льгот по займу.

Существует ли разница между понятиями ипотека и ипотечный кредит?

Расчет ипотечного кредитования показывает его недоступность для многих граждан. В то же время, примерно половина всех сделок с недвижимостью проводится с применением ипотечных кредитов. А между понятиями ипотеки и жилищного займа все-таки есть разница.

На практике такое случается часто. Схема выглядит следующим образом:

1. Заемщик неоднократно нарушил условия кредитования.
2. Банк пытался воздействовать на заемщика, подключая отдел по работе с проблемной кредитной задолженностью.
3. Если надлежащее исполнение обязательств от заемщика так и не последовало, тогда банк готовит основания для расторжения кредитного договора.

Какие последствия ждут заемщика в этой ситуации? Во-первых, он рискует лишиться залогового имущества, даже если проживает в этой квартире. Во-вторых, заемщик рискует подпортить себе кредитную историю. Сведения о просрочках вносятся в КИ, снижая шансы на одобрение кредитов в будущем. В-третьих, имея возможности взыскать задолженность, банк может обратиться в суд. В этом случае будет либо реализовано залоговое имущество через аукцион, либо арестованы все счета заемщика.

Последствия для созаемщиков и поручителей тоже имеются. Банк будет давить на них и требовать исполнения обязательств по договору. Хуже получается в ситуации, когда созаемщику или поручителю есть чем рисковать.

Основные виды ипотеки и ипотечного кредитования

Сегодня ипотека все чаще воспринимается в качестве единственного инструмента для решения проблем с недвижимостью. Это объясняет растущий спрос на ипотечные продукты. Стараясь привлечь к своим продуктам клиентов, банки регулярно запускают новые программы ипотечных займов. В то же время, многим клиентам довольно трудно разобраться с расчетами и условиями жилищного займа.

---

Как было описано выше, получить ипотечный кредит можно на разные цели: приобретение строящегося или готового жилья, частных домов и прочих объектов недвижимости. В сфере ипотечных продуктов принята их классификация:

• По цели кредитования;
• По валюте кредитования (рубли или иностранная валюта);
• По виду недвижимости (строящееся жилье, готовые квартиры, частные дома);
• По схеме расчета ежемесячной платы.

Это не полный перечень видов ипотечных продуктов. Некоторыми специалистами принято делить ипотечные продукты на группы, исходя из условий оформления недвижимости в качестве залога.

По этому принципу можно разделить ипотечные продукты на две группы:

• Ипотека с оформлением в качестве залога недвижимости, которая уже имеется в собственности у заемщика;
• Ипотека с оформлением в качестве залога приобретаемого имущества.

Да, некоторые заемщики приобретают недвижимость при наличии жилья. Некоторые семьи берут по несколько кредитов, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Поэтому ипотека может быть оформлена под залог уже имеющейся собственности. Это может быть как коммерческий объект недвижимости, так и жилье. Часто используется схема, по которой ипотека делится между членами семьи. К примеру, семья приобретает квартиру для ребенка, достигшего совершеннолетия.

Ипотека представляет собой целевое кредитование и позволяет получить следующие преимущества:

• Низкую ставку по кредиту и уменьшение суммы ежемесячной платы;
• Возможность нецелевого применения кредитных средств.

В первом случае приобретаемая недвижимость оформляется в качестве залога, потому кредит носит целевой характер. Таким образом, заемщик получает возможность приобрести под этот кредит только недвижимость, а сам ипотечный договор будет одобрен банком после тщательного изучения объекта недвижимости.

На рынке предоставлением ипотечных займов занимаются многие организации. Разумеется, это ведет к росту конкуренции. Каким образом банки стремятся привлечь внимание именно к своим программам кредитования?

• Во-первых, некоторые банки работают по государственным программам льготного кредитования. Соответственно, у них на более выгодных условиях можно оформить социальную ипотеку.
• Во-вторых, некоторые банки официально сотрудничают с застройщиками. В рамках сотрудничества проводятся совместные рекламные акции, направленные на стимулирование спроса на строящиеся дома или недвижимость, сданную в эксплуатацию. В-третьих, крупные кредиторы могут себе позволить предлагать сразу несколько программ жилищных займов. К примеру, в одном банке можно оформить социальную и классическую ипотеку.

Не стоит забывать и о специальных условия для постоянных клиентов. К примеру, заемщик получает зарплату на счет в банке. Банк может предложить ему оформление ипотеки со сниженным процентом или с минимальным пакетом документов. Разумеется, при получении такого предложения стоит взвесить все плюсы и минусы.

Итак, мы разобрались, что такое ипотека и как она работает. Отметим также, что практически каждый банк готов предложить несколько продуктов жилищного кредитования на выбор. У каждой программы есть свои преимущества. Разница между ипотечными продуктами определяется, исходя из цели кредитования и способа получения заемных средств.

Цель истребования жилищного займа может предусматривать:

• Приобретение объектов недвижимости на вторичном рынке жилья. Причина популярности этого вида ипотеки заключается в более низкой цене жилья и сниженной ставке по кредитам. Ипотека на покупку объектов на вторичном рынке оформляется быстрее. Некоторыми банками предусматриваются льготные условия кредитования.
• Покупка жилья в строящемся доме. Цель получения займа – покупка квартиры у аккредитованного застройщика на активной стадии строительства. Ставка по таким ипотечным продуктам выше, так как риски самого банка высоки. Застройщик может забросить строительство, а заемщик – отказаться от выплаты кредита. Преимущество данного типа кредита заключается в возможности покупки недвижимости по низкой цене. Как правило, цены на жилье после сдачи дома в эксплуатацию резко возрастают.
• Строительство частного дома. Ипотечный продукт позволяет получить средства на строительство дома при наличии в собственности участка.
• Приобретение недвижимости за городом. С этим вариантом кредитования можно купить таунхаус, дачу, особняк с земельным участком. В этом направлении банки сотрудничают со многими застройщиками частных секторов. Купить загородную недвижимость можно дешевле, чем в городе.

Обратите внимание на то, с какими категориями объектов недвижимости работает банк. К примеру, Сбербанк охотнее кредитует тех, кто желает вложиться в строительство собственного жилья или приобретение недвижимости за городом.

Интересный факт! А ВТБ 24 делает акцент на продажу городских квартир в ипотеку. Приобрести через этот банк частный дом в пригороде довольно сложно, поскольку объект недвижимости должен соответствовать строгим критериям. Более подробную информацию об условиях финансирования можно узнать в самом банке.

Полученный расчет на ипотечный кредит позволяет определиться с вариантом оформления конкретного объекта в качестве залога. После того, как вы определитесь с типом недвижимости, необходимо посетить сайт банка и выбрать нужный вариант жилищного займа.

Специальные программы ипотечного кредитования — обзор ТОП-4 ипотечных программ

Рассчитывать на получение займа можно как по стандартной схеме, так и с применением льгот. Важной особенностью льготного займа является его ориентированность на определенные социальные группы и работников государственных структур.

---

1)Ипотека с господдержкой

Жилищный займ с государственной поддержкой направлен на решение жилищных проблем незащищенных граждан.

Особые условия выдачи ипотечного кредита установлены:

• Для многодетных семей;
• Для граждан, которые были воспитанниками специальных учреждений;
• Для работников бюджетной отрасли с низким уровнем зарплаты;
• Для инвалидов и иных категорий населения, которые имеют право истребования льгот.

Для истребования займа по социальной программе необходимо встать в очередь на улучшение жилищных условий.

Государство предлагает следующие льготы в качестве мер поддержки для своих граждан:

• Выделение субсидии для компенсации части затрат на выплату ипотеки или уплату первоначального взноса;
• Снижение ставки по жилищному займу;
• Реализация объектов недвижимости по заниженной цене.

Сам гражданин не может выбрать вариант социальной поддержки, решение формируется на уровне власти.

2)Военная ипотека

Оформление ипотечного кредита на особых условиях возможно для лиц, проходящих военную службу по контракту. Кредитование по этой программе предусматривает формирование у участника программы накопительного ипотечного капитала.

Важно знать! На выделенный счет государством осуществляются выплаты, направленные на решение вопроса с жильем. С 2016 года у контрактников имеется возможность не только выбрать регион для покупки имущества, но и подходящий вид недвижимости.

3)Ипотека для молодой семьи

По данной схеме рассчитывать на получение социального займа могут официально зарегистрированные супруги в возрасте до 35 лет. Льгота действует до 2020 года, а в 2015 году претерпела несколько изменений.

Существует два обязательных требования для оформления льготной ипотеки по представленной схеме:

• Оба супруга должны быть моложе 35 лет;
• Они должны находиться на учете, как лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Средства в виде субсидии позволяют снизить стоимость ипотечного кредита. Максимальная выплата от государства составляет 30% от стоимости имущества.

4)Ипотека для молодых специалистов

Размер ипотечного кредита зависит от количества членов семьи, планирующих приобретение имущества. Согласно схеме льготного займа для молодых специалистов, рассчитывать на истребование государственной помощи могут работники бюджетной отрасли в возрасте до 35 лет.

Интересно! Участники программы имеют возможность оформить займ со сниженным процентом по кредиту и прочими преимуществами. Выше были описаны федеральные схемы льготных займов. Однако, во многих регионах действуют свои программы по решению вопросов с имуществом. Узнать подробнее о них можно у специалистов администрации.

В регионах можно встретить программы поддержки молодых врачей, педагогов и других специалистов социальной отрасли. Меры поддержки могут предусматривать выделение субсидии или предоставление льготного займа на покупку имущества.

Получение ипотечного кредита — 7 основных этапов оформления ипотеки

Кто может получить ипотечный кредит? Ответственные клиенты, которые соответствуют всем условиям кредитора. Проведение сделки по оформлению ипотеки четко регламентируется банками. А работа системы автоматизирована. Истребование займа происходит в несколько этапов.

---

Этап 1. Предварительный

Во-первых, клиент должен ознакомиться с условиями программы жилищного займа. Узнать о наличии прав и обязанностей, которые он получает вместе с заключением договора.

Во-вторых, необходимо произвести расчеты предельной суммы жилищного займа. Согласовать условия истребования займа с банком и получить предварительный график погашения платежей.

Банки рассматривают анкеты от заемщиков в качестве главного источника информации о заявителе. Поэтому в анкету необходимо включить такие сведения:

• Приемлемые условия кредитования (по форме анкеты, предложенной банком);
• Цель финансирования – приобретение объекта, рефинансирование или постройка жилья;
• Размер первого платежа;
• Сведения о клиенте (вся персональная информация с указанием актуальных контактных данных);
• Сведения о наличии имущества и долговых обязательствах;
• Данные о занятости (все официальные и неофициальные источники дохода).

Условия выдачи ипотеки зависят от конкретного банка. Предельная сумма займа, как показывает практика не превышает 70% от стоимости залогового имущества. Поэтому для приобретения дорогостоящей недвижимости требуется внести первый платеж. Многими банками выставляется обязательное требование об открытии счета и размещении на нем полной суммы первоначального взноса.

Для подсчета максимальной платежеспособности клиента используется формула, в которой складываются все подтвержденные источники дохода за вычетом средств по долговым и иным обязательствам.

Объем месячного платежа по займу, как правило, не должен превышать 50% от общей суммы подтвержденных доходов. Зная эту формулу, можно рассчитать максимальную стоимость жилищного займа.

Что такое ипотека простыми словами, мы уже объяснили. Теперь необходимо рассмотреть дальнейший порядок действий. Конкретные ставки по кредиту будут определены банком после изучения анкеты и расчета суммы первоначального взноса. Для удобства подготовки и отправки анкеты в банк можно воспользоваться его сайтом. Но личное посещение офиса для предоставления оригиналов документов все равно потребуется.

Этап 2. Сбор и анализ данных о заемщике и предмете залога

На данном шаге банк отсеивает заявки от всех клиентов, которым не удалось подтвердить свою платежеспособность.

В рамках проверки вашей анкеты на истребование жилищного займа банк проводит следующую работу:

• Проверяет сведения о вашем работодателе;
• Проверяет личные данные клиента и его кредитную историю;
• Анализирует сведения о всех доходах и расходах;
• Оценивает предполагаемую стоимость предмета залога.

На данном этапе у консультанта банка можно узнать, каким требованиям должна соответствовать недвижимость для приобретения в ипотеку. Чаще всего она должна иметь высокую ликвидность и не иметь обременений со стороны третьих лиц.

Затем, с целью оценки всей ситуации, банком проводится собеседование с заемщиком. Консультант задает вопросы и оценивает ответы баллами по определенной шкале.

Внимание! Обратите внимание, если на первом этапе вы не предоставили документы, подтверждающие ваши доходы и наличие ценного имущества в собственности, то сделать это придется при собеседовании.

Что такое ипотека и как ее получить, мы разобрались. Далее определимся с тем, как работает банк в процессе оценки платежеспособности клиента.

Все предоставленные в банк документы будут переданы для анализа в службу безопасности. Здесь проверят подлинность документов и наличие судимостей у заемщика.

Если заемщик менял в последние 1-2 года место работы, менеджер может задать вопрос относительно причин смены места работы. Банки неохотно кредитуют тех, кто часто меняет место работы. Если внутри организации, где на данный момент трудится заемщик, есть проблемы (долги по зарплате, предбанкротное состояние), в выдаче займа может быть отказано.

Этап 3. Оценка вероятности погашения ипотеки

Банки заинтересованы в том, чтобы жилищные займы полностью гасились. В отношении потенциальных заемщиков проводится особая процедура, которая называется андеррайтинг. Цель такой проверки – оценка вероятности погашения ипотеки.

Личностные характеристики тоже оказывают влияние на решение кредитора о выдаче жилищного займа:

• Наличие образования и объем трудового стажа;
• Квалификация и/или занимаемая должность;
• Стабильности предприятия, на котором работает потенциальный заемщик.

В процессе анализа определяются несколько важных коэффициентов:

• Отношение всех расходов к общему объему доходов;
• Соотношение рассчитанного ежемесячного платежа с среднемесячной зарплатой;
• Отношение стоимости кредита к выручке, полученной при реализации залогового имущества.

Ипотека и ипотечный кредит подразумевают тщательное изучение кредитной истории клиента. Со всеми полученными данными банк рассчитывает коэффициенты и определяет для себя риски предоставления ипотечного кредита. Согласно итогам рассмотрения каждого отдельного случая, для кредитного отдела банка готовятся рекомендации. После чего специалисты кредитного отдела продолжают работу с заемщиком.

Важно знать! На основании всех данных принимается окончательный вердикт о возможности выдачи займа либо отказе в нем. Чаще всего банки отказывают при наличии проблем с кредитной историей или сомнениях в подлинности предоставленных документов.

Если клиент имеет недостаточную платежеспособность, банк может предложить выполнить еще несколько условий. К примеру, банк может обязать заемщика предоставить дополнительные документы или привлечь для оформления ипотеки поручителя. При отказе от выполнения этих условий банк, вероятнее всего, примет отрицательное решение. Если же заемщик готов выполнить дополнительные условия, банк отнесется к нему лояльно.

Этап 4. Решение по ипотеке

Установленные на ипотечный кредит условия позволяют банку принимать объективное решение. Заемщику стоит помнить о том, что предварительно будет оценена стоимость залоговой недвижимости и проверено наличие обременений в отношении объекта имущества.

Решение о выдаче жилищного займа принимается кредитным комитетом банка, куда поступает вся информация о заемщике. Если банк готов выделить жилищный займ, он уведомляет заемщика о том, по какой схеме будет оформлен залог под обеспечение. Все эти операции проходят в офисе. Заемщику для удобства оформления ипотеки можно воспользоваться поддержкой квалифицированных специалистов.

Этап 5. Заключение сделки по ипотеке

Рассмотрим этапы непосредственного оформления сделки. Она подразумевает заключение следующих соглашений:

• Между клиентом и банком, который предоставляет ипотечный кредит, оформляется сделка на покупку жилья;
• Между кредитором и заемщиком заключается договор займа, который описывает все условия. В частности, срок кредитования, размер ставки по кредиту, сумма ежемесячных платежей и размер страховки. Заемщику стоит внимательно изучить раздел, где указаны права банка.
• Обязательная регистрация сделки в госорганах. В единый реестр вносятся сведения об обременении имущества, то есть указывается, что недвижимость приобретена в ипотеку и оформлена в качестве залога.
• Банк может потребовать оформления страховки как на объект недвижимости, так и на самого заемщика. Это позволяет обеспечить высокую ликвидность. Часто банки предлагают страховать все залоговое имущество. Заемщику следует уделить внимание тому, чтобы сумма страховки была равна стоимости жилищного займа с учетом процентов.

После заключения всех соглашений, банк передает заемщику кредитные средства для приобретения недвижимости. Заемщику открывается счет, с помощью которого осуществляются все взаиморасчеты между сторонами.

Этап 6. Обслуживание кредита

Ипотечный займ – это не только возможность обзавестись недвижимостью, но серьезные обязательства перед кредитором.

В процессе обслуживания кредита выполняются следующие операции:

• Внесение оговоренных платежей, согласно установленному графику;
• Проверка со стороны банка качества исполнения обязательств по жилищному кредиту;
• Учет банком всех операций, совершаемых с кредитом;
• Расчет и перечисление страховщику взносов;
• Работа банка с просроченной задолженностью, если заемщик по каким-то причинам перестает платить по кредиту;
• Оформление отчета по выданным займам и предоставление справок об исполненных обязательствах.

Порядок, условия и способы внесения платежа зависят от конкретного банка, выдающего жилищный займ.

Этап 7. Закрытие ипотечного кредита

Как рассчитывается ипотечный кредит? В его стоимость входит цена недвижимости с учетом процентов по ипотечной программе.

После того, как все обязательства по кредиту будут исполнены, банк обнулит ссудный счет. Сделка по приобретению недвижимости в ипотеку считается завершенной, с имущества снимается обременение.

На этом сотрудничество клиента и банка завершается. Запись о снятии обременения вносится в единый реестр недвижимости.

Мнение эксперта! Есть и другой сценарий, когда задолженность не гасится. В этом случае банк будет действовать в своих интересах. Выясняются причины невыполнения заемщиком своих обязательств и принимаются соответствующие меры. Если обязательства по жилищному займу так и не будут исполнены, банк может обратиться в суд с требованием взыскания задолженности или подтверждения права на реализацию залогового имущества.

Продажа имущества проводится через аукцион, вырученные средства идут на погашение ипотеки. Если с продажи заложенного имущества что-то останется, то излишки будут переданы заемщику.

Таким образом, выдача ипотечного кредита – это сложный и ответственный этап, который занимает длительное время. В зависимости от срока кредитования, сотрудничество с банком может длиться не одно десятилетие.

Как правильно выбирать ипотеку — советы экспертов

В связи с тем, что займ подразумевает совершение сделки с наложением обременения на залоговое имущество на срок кредитования, к выбору ипотечной программы необходимо подойти ответственно.

Перед тем, как окончательно определиться с вариантом ипотечного кредитования, стоит изучить все условия банковских программ. Часто случается так, что в рекламе банк рассказывает лишь о выгодных параметрах ипотечного кредита.

Установленные на ипотечный кредит условия требуют тщательного изучения. Чтобы было проще разобраться во всем многообразии банковских программ и застраховать себя от неприятных неожиданностей, воспользуйтесь рекомендациями опытных специалистов в сфере ипотечного кредитования.

---

Совет 1. Анализируйте процентные ставки

Изучайте процентные коэффициенты в сравниваемых жилищных программах. Кредиторы часто ставят звездочки над ставками, обременяя клиента дополнительными условиями для получения сниженного процента.

В России средняя процентная ставка по жилищным займам равна 10-15% годовых. Столь существенная переплата объясняется высоким уровнем инфляции. Хотя в последнее время на рынке можно встретить предложения с более низким процентом. Рассчитывать на дальнейшее снижение ставок по жилищным займам можно только при условии стабилизации экономики.

Удобнее провести расчет платежей по ипотечному кредиту, используя калькулятор на сайте банка. Опять же, это только предварительный расчет.

Пользоваться калькулятором довольно удобно. Необходимо задать стандартные условия кредитования: срок, стоимость недвижимости и дополнительные параметры. Расчет проводится без учета комиссионных.

При помощи калькулятора можно узнать итоговый размер переплаты по ипотечному кредиту. Не все граждане знают о том, что при оформлении ипотеки под 10% годовых на 10 лет сумма переплаты может приравняться к стоимости объекта приобретения. Если срок кредитования будет еще больше, то и переплата тоже вырастет.

Совет 2. Сравните размер комиссий

Разными банками могут предлагаться разные ставки по жилищному займу. Заемщику стоит обратить внимание на наличие и размер комиссий при совершении операций с обслуживанием ссудного счета.

Виды ипотеки и ипотечного кредитования подразумевают предоставление кредита с комиссиями за совершение операций. Поэтому делать вывод о привлекательности процентной ставки можно только после того, как вы включите в расчеты плату по всем комиссиям.

Обслуживание кредита может обойтись дороже, к примеру, если банк берет комиссию за какие-либо услуги по сопровождению кредита или плату за обслуживание счета.

Приведем виды комиссий, которые могут быть установлены банком:

• Комиссия за обслуживание ссудного счета;
• Комиссия за внесение платежей по ипотеке;
• Комиссия за оформление и выдачу кредита.

Со всеми комиссиями возрастает стоимость жилищного займа. Поэтому узнать о размерах комиссий необходимо до дня подписания кредитного соглашения.

Совет 3. Анализируйте страховые условия

Что такое ипотечный кредит? Это обремененная залогом недвижимость, которую приобретает кредитор для заемщика. Законодательством установлено обязательное правило по страхованию залогового объекта имущества при оформлении ипотеки. Помимо обязательных программ страхования, банк может обязать заемщика застраховать свою жизнь, здоровье и трудоспособность.

Все взносы по программам страхования оплачиваются заемщиком отдельно. Суммы по программам страхования примерно равны 1% от стоимости купленной недвижимости и уплачиваются ежегодно. При длительном сроке кредитования они существенно увеличивают общий размер переплаты.

Мнение эксперта! Впрочем, все дополнительные типы страхования – это исключительно добровольное дело. Заемщик может отказаться от них.

Как рассчитывается ипотека на квартиру? С учетом всех условий по кредиту. При отказе оформить дополнительную страховку банк может изменить озвученную ставку по займу. В этом случае изменится размер рассчитанных платежей.

Совет 4. Изучайте условия досрочного погашения

В большей части случаев заемщики направляют все усилия для досрочной выплаты ипотеки. Однако банками могут вводиться ограничения на операции по досрочному погашению.

По статистике, до 50% выданных ипотечных кредитов закрываются раньше обозначенного срока. Это невыгодно банкам, поскольку они упускают свою прибыль. С точки зрения банка, досрочное исполнение обязательств по кредиту – это упущенная выгода.

Поэтому банками могут накладываться существенные ограничения на досрочное погашение:

1. Мораторий на совершение платежей. В этом случае клиент не сможет вносить платежи больше установленного размера;
2. Комиссии за совершение операций по досрочному исполнению;
3. Усложнение процедуры для преждевременного закрытия ипотеки.

Совет 5. Уточните условия, при которых кредитный договор может быть расторгнут

О том, как рассчитывается ипотека на квартиру, мы уже выяснили выше. Теперь еще один полезный совет. Внимательно изучите те условия, при которых кредитор может в одностороннем порядке разорвать кредитное соглашение.

Факт! По статистике, банки принимают решение о прекращении действия договора жилищного займа при наличии трех длительных просрочек по внесению обязательных платежей. Хотя существенные проблемы для заемщика могут возникнуть даже при однократном пропуске фиксированного платежа.

Таким образом, комплексная оценка привлекательности ипотечной программы должна включать не только детальные расчеты, но и тщательное изучение условий кредитования.

Условия получения ипотеки в 2018 году на примере самых популярных банков России

Как работает ипотека на жилье? Предлагаем рассмотреть на примере нескольких российских кредиторов. Банковские продукты строятся на основе положений федеральных законов и учитывают особенности кредитно-денежной политики конкретной организации.

Общими условиями для истребования займа является наличие гражданства и постоянной прописки в регионе присутствия банка. Работая со вторичным рынком недвижимости, даже эти требования некоторыми банками немного изменяются.

Интересно, что пол будущего клиента тоже имеет значение для банка. Тем не менее, шансы получить кредит имеют мужчины и женщины.

Полученное высшее образование будет плюсом для заемщика. Хотя документального подтверждения образования кредитор не требует. При наличии подтвержденной квалификации банк получит больше уверенности в надежности сотрудничества с заемщиком.

Нередко предприниматели сталкиваются с отказами в оформлении крупных займов. Это понятно, поскольку единственный источник дохода в виде собственного бизнеса всегда связан с рисками.

О том, как кредит по ипотеке рассчитать, вы могли прочитать выше. Теперь же необходимо обратиться к существенным условиям со стороны банков. Так, высокий процент одобрения ипотеки получают те, кто работает в стабильных или государственных компаниях.

Далее поговорим об иных условиях, которые существенно влияют на решение по выдаче займа.

Условие 1. Возраст заемщика

Кредиторы чаще готовы сотрудничать с гражданами активного возраста. Рассчитывать на получение ипотеки могут соотечественники в возрасте от 21 года.

Интересный факт! Верхняя планка по жилищным займам ограничивается достижением пенсионного возраста. Хотя и здесь есть несколько исключений. По жилищным займам установлено, что к завершению срока всех выплат клиент должен достичь возраста не больше 65 лет. Самая высокая планка установлена в Сбербанке. Здесь эта планка приравнивается к 75 годам.

Есть несколько условий по возрасту при истребовании военной ипотеки. В связи с тем, что пенсия у силовиков начинается с 45 лет, выдача займов осуществляется с расчетом на срок погашения именно к этому возрасту.

Однако возраст – это не единственный параметр, который влияет на решение банкиров о выдаче жилищного займа. Условия оформления ипотеки опираются также на финансовую стабильность заемщика, наличие поручителей и созаемщиков.

Условие 2. Брак и созаемщики

Наибольшее доверие кредиторов получают семейные пары, в особенности с детьми. Преимущества есть и у тех семей, где имеется сертификат на материнский капитал. Средства по государственной программе поддержки можно задействовать в качестве первоначального взноса или для погашения основной части задолженности перед банком.

Выходит, что семейные пары имеют больше шансов на одобрение ипотеки. Однако и здесь есть несколько условий. Так, если основным источником дохода семьи является работа мужа, а у него много иждивенцев, вполне вероятно получить отказ в жилищном займе.

При наличии созаемщика повышаются шансы на одобрение займа. Это лицо обязано выполнять обязательства по кредитному договору наравне с основным заемщиком.

Как рассчитать квартиру в ипотеку, кода в договоре фигурируют иные лица, участвующие в исполнении кредитных обязательств? При оформлении ипотеки семейной парой или лицом с созаемщиком (супругом или другим близким родственником) складывается весь получаемый ими доход. Исходя из этого, будет подсчитана максимальная сумма займа.

Условие 3. Длительность трудового стажа

Накопленный трудовой стаж – важный параметр при истребовании займа. По традиции, заемщик должен трудиться на последнем месте работы не меньше 6 месяцев.

Продолжительность общего стажа за последние 5 лет должна быть не меньше 12 месяцев. Кредиторы охотнее выдают займы тем, кто имеет стабильную работу с большим доходом, а также лиц, проходящих контрактную службу.

Условие 4. Размер дохода

Ипотека и ипотечный кредит – в чем разница мы уже разобрались. Теперь необходимо понять, каким образом доход клиента влияет на шансы одобрения займа. В зависимости от этого дохода определяется предельный размер кредита и сумма фиксированного ежемесячного платежа по нему.

В законе говорится о том, что сумма платежа по займу не может превышать 50% от суммарного дохода заемщика. Другими словами, получаемой зарплаты должно хватать для удовлетворения обычных потребностей.

Чтобы повысить шансы на одобрение кредита, необходимо документально подтвердить наличие источников дохода. Помимо зарплаты, это могут быть дивиденды с ценных бумаг и прочие активы.

Некоторые банки при рассмотрении заявки на кредитование берут во внимание такие факторы:

• Совместный доход супругов;
• Заработную плату поручителей и созаемщиков;
• Иные доходы, которые могут быть подтверждены заемщиком документально.

Помимо этих параметров банки оценивают полноту и качество исполнения обязательств по ранее выданным банковским займам. Подбор ипотеки онлайн позволяет убедиться в том, что не все программы рассчитаны на заемщиков, имеющих просрочки по действующим кредитам.

Совет! Если просрочки по ранее выданному кредиту были, но к настоящему времени он закрыт, можно попытаться доказать кредитору, что нарушение сроков исполнения обязательств было связано с непредвиденными обстоятельствами. К примеру, заемщик находился в больнице или попал под сокращение штата на работе.

Условие 5. Необходимые документы

Для начала следует подготовить полный пакет документов. При этом они должны быть не только грамотно оформлены, но и пройти тест на подлинность.

Так, если заемщик планирует оформить займ в Сбербанке, потребуются следующие документы:

• Заявление;
• Документы, устанавливающие личность клиента, созаемщика и поручителя, а также документы на несовершеннолетних иждивенцев;
• Свидетельство о регистрации брака;
• Справка по форме, подтверждающая получение доходов;
• Копия трудовой книжки;
• Документация на приобретаемое жилье, которое будет являться предметом залога.

В большинстве случаев пакет документов для получения займа одинаков для всех кредиторов.

Условие 6. Наличие первоначального взноса

Как посчитать ипотеку самостоятельно на квартиру? Здесь особое влияние имеет размер первоначального взноса, который устанавливается кредитором.

В каждом учреждении может быть несколько программ жилищных займов. Требования к объему первого взноса по этим программам могут быть разными. Если изучать ситуацию на рынке, то средний размер первого взноса равен 15-30% от стоимости недвижимости. Более удобные условия у Сбербанка. Здесь величина первичного взноса равна 10%. Если у семьи есть дети, размер взноса может быть снижен до 5%.

Условие 7. Срок ипотеки

Сроки кредитования по ипотечной программе обсуждаются между кредитором и заемщиком. В этот промежуток времени все обязательства перед кредитором должны быть исполнены.

На сроки кредитования по ипотеке влияют несколько условий:

• Уровень дохода клиента;
• Желаемый размер займа;
• Возраст клиента к моменту завершения срока кредитования.

Установленные на ипотечное кредитование условия в Сбербанке указывают на предельный срок займа в 30 лет. Ряд финансовых учреждений готовы кредитовать на сроки до 50 лет.

Минимальный срок кредитования на рынке составляет 10 лет. Некоторые кредиторы предоставляют возможность оформления займа со сроком действия 5 лет.

Клиенты, которые заинтересованы в истребовании займа на меньшие сроки, могут воспользоваться потребительским кредитом.

Условие 8. Процентная ставка по ипотеке

На российском рынке процентная ставка по ипотечным кредитам равна 12-14% годовых. Рассчитывать на сниженные процентные ставки могут постоянные клиенты банков и лица, которые имеют право на истребование льготного займа.

Заемщикам стоит быть предельно внимательными при изучении процентных ставок. Нередко низкие проценты устанавливаются для программ с высокими комиссиями.

Условие 9. Порядок выплат

Пример расчета ипотеки подразумевает применение одной из двух схем расчета платежей:

• Дифференцированные;
• Аннуитетные платежи.

В первом варианте размер платежа по ипотеке постоянно снижается. Во втором случае платежи будут одинаковыми на протяжении всего периода кредитования. В России чаще всего применяется схема фиксированных платежей. Именно она позиционируется предлагается большинством кредиторов.

Условие 10. Страховые взносы

Отечественным законодательством регламентировано оформление обязательной страховки на приобретаемую в ипотеку недвижимость. Банк может предложить оформление дополнительных страховок.

К примеру, банк может потребовать застраховать свою жизнь и трудоспособность. Если банк выставляет требование о дополнительной страховке, лучше заключить комплексный договор о страховании у одного страховщика. Это обойдется дешевле. Условия страхования должны быть изучены заемщиком до момента заключения кредитного соглашения.

Как рассчитать ипотеку онлайн — пример расчета суммы ипотечного кредита

Еще на стадии изучения предложений о жилищных займах заемщики пытаются просчитать размер фиксированных платежей и конечной стоимости займа. Большая часть банков предлагает рассчитать кредит на жилье онлайн с использованием калькулятора. Тем не менее, при проведении этих расчетов могут возникнуть некоторые сложности.

---

В обычном понимании для расчета необходимо указать:

• Ставку и схему выплат;
• Срок займа и стоимость недвижимости;
• Размер первого взноса.

После внесения этой информации, калькулятор подсчитает сумму фиксированного платежа и общую сумму переплаты.

Условия ипотеки в России постепенно меняются. Посмотрите свежий пример с данными для расчета на калькуляторе:

• Стоимость приобретаемой недвижимости – 3 млн. руб.;
• Период займа – 240 месяцев (20 лет);
• Ставка по продукту – 13%
• Первого взноса нет, схема платежей – аннуитетная.

На таком примере сумма ежемесячного платежа составит 35147 руб. Объем переплаты составит 5,4 млн. руб. Это порядка 180% от стоимости недвижимости. Удобны ли такие условия для клиента, может решить только он сам.

С ипотечным калькулятором можно провести лишь предварительные расчеты. Они не учитывают стоимость страховки и комиссии кредитора.

Программа расчета ипотеки позволяет провести классические расчеты. Куда сложнее разобраться с такой схемой, при которой заемщик планирует внесение платежей с большей суммой, с целью досрочной выплаты ипотеки.

На примере можно убедиться в том, что ставки по кредитам и размеры платежей во многом зависят от условий конкретной ипотечной программы.

Досрочное погашение ипотеки (ипотечного кредита) — выгодно или нет?

Многие заемщики заинтересованы в преждевременном закрытии жилищного кредита и мотивируют этот большими переплатами по нему.

К примеру, при истребовании займа на 20 лет объем переплаты в 2 раза превысит стоимость выбранного объекта недвижимости. Если ставка по кредиту больше 10%, а первоначального взноса нет, тогда сумма переплаты будет еще больше.

Несмотря на то, что за время погашения ипотеки часть суммы станет уже менее значимой из-за инфляции, переплата по жилищным займам все равно получается большая. Опыт подтверждает, что многие клиенты банков, узнав о реальной сумме выплат, отказываются от истребования займа. А решившиеся на ипотеку стремятся быстрее исполнить свои обязательства перед кредитным учреждением.

Рекомендация! Стоит помнить, что большая часть российских кредиторов предлагает аннуитетную схему внесения платежей. По ней в первые годы кредитования гасятся процентные суммы по займу, тело кредита гасится после выплаты процентов.

Досрочное погашение позволяет быстрее выплатить проценты, а затем погасить основную часть долга. Банкам же такая схема невыгодна, поскольку при преждевременном погашении займа они теряют прибыль.

Для создания препятствий по преждевременному погашению займов банки используют типичные схемы:

• Вводят мораторий на раннее погашение с действием на протяжении нескольких лет;
• Вводят комиссии за совершение операций в пользу раннего погашения;
• Фиксируют объем ранних выплат;
• Требуют предварительного согласования досрочного погашения с оформлением заявления и подготовкой нового графика платежей.

По рекомендациям экспертов лучше заранее уточнить и оценить все последствия от преждевременного погашения займа.

Стоит помнить и об инфляции, с которой накопления постепенно обесцениваются.

ТОП-5 банков с лучшими условиями ипотечного кредитования

Какие условия ипотеки у каждой отдельной программы кредитования необходимо уточнять в банке, в котором собираетесь кредитоваться. Многие кредиторы реализуют сразу несколько финансовых решений для заемщиков. На поиск подходящей программы кредитования может уйти масса времени. Удобнее будет просмотреть рейтинги ипотечных программ от российских кредиторов, сразу отбросив не самые привлекательные варианты.

Так, Московский кредитный банк готов предложить участие в программе льготных займов. Здесь максимальный срок займа – 20 лет, величина жилищного займа – 8 млн. руб. Ставка по кредиту составляет 7-12% годовых.

Промсоцбанк предлагает назначить свою ставку по ипотеке. Фиксированная ставка в 10% годовых может быть снижена за счет выполнения особых условий. Заявку специалисты банковского учреждение рассматривают достаточно быстро.

Интересный факт! Сбербанк по программе «Молодая семья» предлагает приобрести отстроенное жилье со стоимостью до 8 млн. руб. Срок кредита – 30 лет, а ставка 11%. В случае обращения в Сбербанк потребуется собрать довольно много документов, заявка может рассматриваться до 7-10 дней. Стоит отметить, что в Сбербанке одни из самых выгодных условий жилищного кредитования на рынке.

ВТБ 24 при приобретении квартир с большой площадью предлагает снижение переплаты. Сумма кредита – до 60 млн. руб. Срок кредитования ограничен 30 годами. Ставка по программе составляет 11,5%. Как и Сбербанк, это государственный банк, поэтому условия получения жилищного займа будут выгодные.

Россельхозбанк предлагает ипотечный кредит на сумму до 20 млн. руб. Срок кредита – до 30 лет, ставка – 12,5% годовых. Для начала оформления потенциальному заемщику будет необходимо подать заявку по форме банка. Скачать ее можно в Интернете.

Профессиональная помощь в оформлении и получении ипотеки

Что такое ипотечный кредит, сложно разобраться человеку, не имеющему углубленных финансовых и юридических знаний. Тем, кто желает вникнуть во все тонкости ипотечного кредитования, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам. Они разбираются во всех программах ипотечного кредитования и готовы разобрать каждый случай в индивидуальном порядке.

Во многих агентствах недвижимости работают ипотечные брокеры. На рынке можно встретить предложения и от специализированных компаний, которые готовы оказать консультационную и практическую поддержку будущим заемщикам.

Лидерами среди кредитных брокеров в Москве являются следующие компании:

1)Фридом. С услугами компании можно добиться снижения ставки по кредиту на 1%. Со специалистами также удается оформить ипотеку без комиссии за выдачу кредита.

2)Подбор Ипотеки. Компания дает гарантию на одобрение заявок в московских банках. Брокер работает с 2012 года, ориентирован на сотрудничество с физическими и юридическими лицами.

3)Азбука Жилья. Деятельность этой компании начинается с 1997 года. В настоящее время в Москве открыто 8 отделений этой организации.

4)Капитал Недвижимость. В этой компании клиенты экономят время на оформлении документов. Кроме того, снижаются требования к пакету документов.

Как быстро оформить ипотеку? Ответ прост и очевиден – обратиться к кредитному брокеру в своем регионе. В каждом городе наверняка найдется не один брокер, готовый оказать квалифицированную помощь.

Часто задаваемые вопросы (FAQ) по ипотечному кредитованию

В процессе сравнения ипотечных программ у заемщиков возникает огромное количество вопросов. Многие не доверяют банкам, поэтому заинтересованы в получении объективных ответов от юристов и экономистов.

Чтобы вы получили полное представление о рынке ипотечного кредитования в России, предлагаем ознакомиться с ответами специалистов на наиболее частые вопросы.

Вопрос 1. Как правильно рассчитать ипотеку онлайн с помощью кредитного калькулятора?

Рассчитать параметры кредитования можно при помощи онлайн калькулятора на сайтах банков. Также можно воспользоваться калькуляторами на финансовых ресурсах.

Функциональные возможности онлайн калькулятора позволяют получить следующие данные:

• Размер ежемесячного платежа, исходя из заданных условий;
• Итоговую сумму выплат на момент окончания срока действия договора;
• Размер переплаты по процентам.

Чтобы рассчитать нужные данные, следует ввести исходную информацию:

• Сумму займа (стоимость жилья) и размер первого взноса;
• Срок кредитования и процентную ставку по программе;
• Схему выплат.

Напомним, что выплаты по ипотеке бывают двух видов:

• Аннуитетные;
• Дифференцированные.

В первом случае сумма ежемесячных платежей будет неизменной. Погашение ипотеки в этом случае проводится в два этапа. Сначала гасятся проценты по кредиту, затем гасится основная задолженность. При второй схеме выплат сумма ежемесячного платежа будет разной. При этом равномерно будут гаситься проценты по кредиту и основная часть задолженности. В первый месяц сумма платежа будет самой высокой, а далее постепенно уменьшаться.

Как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно?

Следует помнить о двух схемах погашения кредита. Специалисты предупреждают, что аннуитетные платежи отличаются высоким размером переплаты по кредиту.

После введения всех данных в калькулятор будут подсчитаны все данные. По сути, работа калькуляторов выглядит одинаково. Для удобства сравнения нескольких программ можно воспользоваться онлайн калькулятором на сайте ипотечного агентства. Если имеется возможность внести данные по комиссиям и страховке, это позволит добиться более точных расчетов.

Вопрос 2. Стоит ли брать валютную ипотеку?

Условия для оформления ипотеки предусматривают возможность выбора валюты кредитования. Ставки с таким вариантом ипотеки могут быть ниже на 3-4% по сравнению с кредитами в рублях. Но такие программы действуют не во всех банках.

Учитывая сниженные проценты на кредитование в валюте, может показаться, что это очевидное преимущество. На деле же стоит уделить внимание еще на несколько факторов:

1. Ситуация на валютном рынке в последнее время не отличается стабильностью. Если курс валюты подскочит, это приведет к увеличению суммы кредита. Так уже было со многими заемщиками валютной ипотеки.
2. Валютная ипотека требует оценки рисков. Тем более, что она оформляется на 10-15 лет и больше.

Поэтому в основу кредитования в иностранной валюте заложены существенные риски. Например, относительно недавно курс доллара и евро увеличился в 2-2,5 раза. Тогда люди, взявшие ипотеку в валюте, столкнулись с серьезными проблемами. И нет никакой гарантии, что скачки валюты не произойдут в будущем.

Факт! Для большей части контрагентов безопаснее оформлять ипотеку в рублях. Позволить себе валютную ипотеку могут контрагенты, которые получают зарплату в валюте.

Те же, кто ранее оформил ипотеку в иностранной валюте, теперь задается вопросом о том, как можно перевести этот кредит в рубли. Специалисты для решения проблемы предлагают воспользоваться предложениями о рефинансировании ипотечных продуктов.

Можно занять крупную сумму у родственников для решения проблемы с выплатами. После отмены обременений нужно получить простой кредит в рублях и вернуть долг. Но, даже с условием отмены ограничений с недвижимостью, нет уверенности, что банк согласиться выдать кредит с оформлением повторного залога.

Вопрос 3. Как получить субсидию на погашение ипотеки?

Условия выдачи ипотеки предусматривают возможность получения субсидии. Чтобы получить ипотеку, необходимо подтвердить свою платежеспособность даже при наличии льгот. Для малообеспеченных семей предусмотрен вариант получения субсидии от государства на приобретение недвижимости.

Субсидии предусмотрены федеральными и региональными программами. Подробную информацию об условиях можно получить в отделе по социальной работе.

До 2020 года право на получение субсидии от государства установлено для следующих категорий граждан:

• Для многодетных семей, которые воспитывают более двух детей на момент оформления ипотечного займа;
• Для молодых семей (возраст каждого супруга не должен превышать 35 лет);
• Для неполных семей, где возраст супруга не превышает 35 лет;
• Для семей государственных служащих.

Решение вопросов о субсидировании принимается местными администрациями. Там же можно узнать о дополнительных условиях выдачи субсидии.

Для получения государственной поддержки необходимо выполнить следующие шаги:

• Удостовериться в том, что семья соответствует условиям программы субсидирования;
• Уточнить пакет требуемых документов и критерии, которым должна соответствовать приобретаемая недвижимость;
• Собрать документы и передать их на рассмотрение в отдел по работе с молодежью.

На основе полученных документов будет вынесено решение о возможности субсидирования. Если решение по обращению будет положительным, семья будет включена в программу субсидирования. Это подтверждается документально.

В зависимости от категории семьи пакет документов может быть разным. Но можно заранее подготовить стандартный пакет бумаг, который включает:

1. Документ, подтверждающий постановку на учет в комиссию по работе с лицами, которые нуждаются в улучшении жилищных условий;
2. Копии документов каждого из супругов и свидетельства о рождении детей;
3. Копию свидетельства о браке или его расторжении;
4. Судебное решение, которое определяет родителя, с которым будет продолжать находиться ребенок после развода;
5. Справки о доходах и заверенные выписки из трудовой книжки на каждого из супругов.

Семьям, которые планируют получить субсидию от государства, стоит приготовиться к тому, что это будет длительный процесс.

Во-первых, много времени уходит на сбор всех необходимых документов. Органы власти не будут торопиться с рассмотрением документов. Во-вторых, семья должна пройти регламентированную законом процедуру получения субсидии. И только после получения подтверждающих выделение субсидии документов обращаться в банк для оформления ипотечного кредита.

Вопрос 4. Ипотека в силу закона и в силу договора – что это такое?

Условия ипотечных кредитов подразумевают оформление займа в силу закона или в силу договора. Помним, что ипотека также подразумевает оформление залога в качестве обеспечения рисков. Таким образом, при нарушении условий ипотечного кредитования банк может реализовать залоговое имущество для погашения задолженности.

К возникновению ипотеки ведет 2 типа оснований:

1.Ипотека в силу закона. В этом случае предусматривается, что ипотека наступает не в момент достижения сторонами сделки согласия, а при установлении определенных фактов, предусмотренных законов. Такая ипотека называется легальной.

Эта ипотека возникает в следующих случаях:

• Приобретение недвижимости с использованием заемных денег;
• Строительство жилья по программе кредитования на ИЖС;
• При предоставлении кредита или рассрочки продавцом недвижимости.

В указанных случаях недвижимость оформляется с заключением договора купли-продажи с использованием заемных средств. Сделка в этом случае подлежит обязательной регистрации.

Совет! При оформлении ипотеки заемщик становится официальным владельцем недвижимости. Однако на нее накладывается обременение в виде залога. Отметка о наличии обременения вносится в документы, подтверждающие право собственности, и в единый реестр.

2.Ипотека в силу договора. Она возникает по причине заключения соглашения о залоге. Это соглашение не является дополнительным обязательством, однако оно служит дополнением к ипотечному договору.

Важная особенность этого вида ипотеки заключается в том, что в качестве залога оформляется недвижимость, которая уже принадлежит заемщику на правах собственности. К примеру, гражданин получает ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Займ предоставляется в силу закона, так как вместе с кредитным договором оформляется соглашение о залоге.

Дифференциация заключается в целевом использовании:

• Ипотека в силу закона действует только на целевые займы (приобретение недвижимости);
• Ипотека в силу договора тоже предусматривает оформление залога на недвижимость, только средства по ипотеке в этому случае могут быть использованы для любых целей.

В России заемщики банков чаще всего оформляют кредиты на приобретение недвижимости. В этом случае вместе с договором оформляется соглашение о залоге, то есть заемщик берет ипотеку в силу закона.

Вопрос 5. Какова минимальная сумма ипотечного кредита и как она рассчитывается?

Онлайн расчет ипотечного кредита позволяет рассчитать его стоимость с учетом цены недвижимости. Максимум можно получить 100% от цены объекта недвижимости. Размер минимального кредита тоже ограничен. И он составляет минимум 30% от стоимости жилья.

Важно понимать, что при сделке не берется в расчет та цена, которая заявлена продавцом. Банк обязательно проверит заявленную стоимость жилья. Эта работа проводится сертифицированным оценщиком. При несоответствии заявленной цены будет предложено снизить размер кредита.

На размер ипотечного кредита влияют несколько условий:

• Размер рыночной стоимости объекта недвижимости и стоимости, определенной оценщиком;
• Возраст заемщика и размер первоначального взноса по ипотеке;
• Уровень дохода заемщика.

Теперь рассмотрим на примере, каким образом на размер ипотечного кредита влияет объем доходов заемщика. Напоминаем, что при расчете суммы кредита банками учитывается не только заработная плата заемщика, а весь совокупный доход.

Интересно! В законе говорится о том, что сумма ежемесячного платежа по ипотеке не должна превышать половины от общего дохода заемщика. Это выгодно для самого заемщика, поскольку часть его зарплаты все равно пойдет на других необходимые траты. Особенное влияние на размер суммы ипотечного кредита оказывают такие условия, как алиментные обязательства и коммунальные платежи.

Если полученный расчет по результатам сложения всех доходов с учетом расходов не устраивает кредитора, то к ипотечному кредиту можно привлечь поручителей или созаемщиков. В этом случае будут суммированы доходы заемщика и его поручителя. Привлекаемое к оформлению кредита лицо должно принести в банк документы и пройти проверку в кредитном отделе.

Стоит обращать внимание не только на оценочную стоимость объекта недвижимости, но и на возможности внесения большой суммы первого взноса. Так, при наличии на руках не менее половины от стоимости недвижимости можно рассмотреть другие схемы кредитования для покупки недвижимости.

Минимальные требования к первоначальному взносу выдвигает банк. Заемщик может внести сумму больше, чем установил банк. Тогда уменьшится общая стоимость кредита и, соответственно, переплата по нему.

Семье, планирующей взять ипотеку, стоит помнить о том, что помимо обязанности платить по ипотеке ей придется потратиться на оформление и продление страховки.

Заключение

Итак, большинство граждан рассматривает вариант оформления ипотеки в качестве единственного метода для решения проблемы с жильем. И это справедливо, поскольку немногие граждане могут позволить себе приобретение недвижимости за собственный счет.

Мы разобрались с тем, как посчитать ипотечный кредит, рассмотрели ситуацию на конкретных примерах. Расчеты позволили убедиться в том, что в стоимость ипотеки, помимо стоимости жилья, входят проценты по кредиту, страховки и различные комиссии банка.

Теперь вы знаете, как заранее посчитать ипотеку онлайн и куда обратиться за помощью для подбора оптимальной ипотечной программы. Кроме того, мы разобрались с льготными программами ипотечного кредитования, рассмотрели последовательность действий при оформлении ипотеки.

Мы ознакомились с тем, как работает ипотечный кредит, узнали об условиях банков и юридических тонкостях кредитования. Провели расчет переплаты по кредиту и сравнили условия ипотеки в разных банках.

Теперь вы имеете представление о том, как рассчитать кредит по ипотеке, что следует знать при сотрудничестве с банком для снижения рисков. Представленная в статье схема расчета ипотеки позволит вам определиться с вариантом ипотечной программы и повысить уровень своей финансовой грамотности.

Видео по теме: