Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2020 году (изменения от 01.03.2018)

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома характеризуется высоким уровнем сложности, что обусловлено необходимостью сбора большого количества документации и согласований.

Главными нормативными документами, которые устанавливают правила и требования к этой процедуре, являются:

• Постановление правительства РФ «Положение о Государственном строительном надзоре в Российской Федерации».
• Градостроительный кодекс РФ в редакции от 01.01.2019 года.

Ввод в эксплуатацию, что это значит? 

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию - финишный этап строительных работ, который предшествует подписанию договоров на обслуживание и получения права собственности на недвижимость. Во время получения этого разрешения проходит комплексная проверка объекта после окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта, реставрации на соответствие утвержденным проектным решениям и нормам законодательства РФ.

Порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию ИЖС

ГК РФ четко регламентирует порядок выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию и предусматривает выполнение следующего перечня действий:

Перечень необходимых документов

Документация, которая прилагается к заявлению, включает:

1. Технический план.
2. План участка земли с четкими границами.
3. Заключение органа власти о соответствии объекта требованиям законодательства РФ.
4. Документы, которые устанавливают право на землю.
5. Схема, где отображается размещение инженерных коммуникаций, объекта, план земельного участка.
6. Заявление установленного образца на .
7. Акт приема на объект строительства.
8. Акт, который подтверждает соответствие сооружения параметрам, указанным в проектной документации (показатели энергоэффективности, оснащение инженерно-техническими коммуникациями, наличие приборов для учета потребляемых энергоресурсов).
9. Документ, который подтверждает соответствие объекта техническим условиям.
10. Разрешительный документ на проведение строительных работ. с августа месяца 2018 года допускается строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства.

Полный и исчерпывающий перечень документации при вводе в эксплуатацию ИЖС предусмотрен ГК РФ ст.55.

Образец заявления

Образец заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен быть утвержден соответствующим законодательным актом. Заявление заполняется четко и разборчиво, ручкой синего или черного цвета, не допускаются исправления и ошибки. При наличии несоответствий представители органов в сфере надзора за строительством имеют право вернуть заявление на доработку.

Кто выдает разрешение?

При сооружении ИЖС следует обращаться в уполномоченные органы местного самоуправления: городские и муниципальные администрации. В каждой местной администрации на основании распоряжения формируется постоянная комиссия, которая выполняет контроль в сфере градостроительства и рассматривает обращения с просьбой предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сдача дома и ввод в эксплуатацию – разница

Под термином «сдача дома» большинство застройщиков подразумевает получение положительного заключения от уполномоченного государственного органа на соответствие объекта законодательным актам РФ. Ввод в эксплуатацию нового жилого дома происходит на основании разрешения от органа местной власти, уполномоченного на выдачу таких документов. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию предоставляют широкий перечень документов и положительное заключение комиссионного осмотра полученное при сдаче частного дома в эксплуатацию в том числе.

Состояние частного дома при вводе в эксплуатацию – что должно быть дома?

Порядок ввода в эксплуатацию жилого дома предполагает соответствие строительного объекта широкому перечню требований:

• Наличие системы централизованной или автономной канализации, которая соответствует санитарно-гигиеническим нормам РФ.
• К зданию выполнен подъезд в виде асфальтированной или грунтовой дороги.
• Смонтирована система отопления, которая позволяет поддерживать внутри помещений температуру в диапазоне, установленном санитарными нормами РФ.
• Объект полностью электрифицирован и имеет узел коммерческого учета.
• Наличие источника воды в виде водопровода автономной или централизованной системы.
• Смонтированы следующие конструктивные элементы: перекрытия между этажами, благоустроены оконные и дверные проемы, кровля и полы.

Представители местной администрации, которые выполняют функции по осмотру строительных объектов, имеет полномочия вносить дополнительные требования к вновь возводимым или жилым домам после реконструкции. По этой причине для исключения потерь времени, следует предварительно обратиться в городскую или муниципальную администрацию для уточнения всех подробностей процесса осмотра.

Осмотр строительного объекта производится в десятидневный срок после момента поступления заявления в уполномоченный орган. Непосредственно сам осмотр проводит специальная комиссия, которая по результатам обследования составляет акт осмотра. При наличии строительного надзора осмотр комиссией не проводится. В случае обнаружения комиссией дефектов, они будут перечислены в акте осмотра. Застройщик, который допустил наличие дефектов, получает время на их устранение. После устранения выявленных строительных дефектов, застройщик имеет право повторно обратиться для получения акта ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома.

Почему могут отказать?

Основаниями для негативного решения и последующему отказу в выдаче разрешения являются:

1. Наличие дефектов и несоответствий строительного объекта требованиям СниП, которые действуют в настоящее время.
2. Наличие отклонений от проектной документации, градостроительного плана, проекта межевания территории.
3. Отсутствие обязательных документов в перечне, который утвержден ГК РФ.
4. Несоответствие объекта строительства целевому назначению, которое определено для земельного участка, а также ограничениям изложенным в Земельном законодательстве РФ.
5. Несоответствие построенного или реконструируемого частного дома требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Ввод ИЖС в эксплуатацию - изменения в законе (Август 2018)

В соответствии с новой нормативно-правовой базой, которая вступила в силу с августа 2018 года, при строительстве индивидуального жилого дома застройщик в течение тридцати дней после окончания работ подает в уполномоченные органы уведомление. Совместно с уведомлением застройщик прилагает следующий перечень документов:

• Если застройщиком выступает зарубежная компания – свидетельство о регистрации юридического лица с переводом на русский язык и заверенное нотариально.
• Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок.
• Документ, который подтверждает полномочия представителя застройщика.
• Технический план объекта ИЖС.

При отсутствии уведомления об окончании строительных работ, документов, которые должны прилагаться к уведомлению или по истечение 10 лет после уведомления о начале строительных работ, уполномоченный орган не проводит рассмотрение и возвращает застройщику уведомление с указанием причин возврата. Образец формы уведомления утверждается федеральным органом исполнительной власти, который проводит политику и  контроль в сфере градостроительства и архитектуры.

Порядок действий при вводе ИЖС в эксплуатацию в 2019 году

Алгоритм действий при оформлении разрешения на ввод частного жилого дома в эксплуатацию выглядит следующим образом:

1. По окончании производства строительно-монтажных работ следует обратиться в соответствующий местный орган власти для уточнения перечня документов, необходимых для рассмотрения заявления.
2. Сбор, получение и оформление необходимого перечня документов, для последующей передачи на рассмотрение органов местного самоуправления.
3. Осмотр строительного объекта на соответствие установленным требованиям и стандартам.
4. Написание заявления и подача пакета документации в соответствующую городскую или муниципальную администрацию.
5. При отрицательном ответе на заявление про получение разрешения на ввод ИЖС в эксплуатацию, заявитель имеет право оспорить решение в судебном порядке или устранить выявленные замечания и повторно обратиться за разрешением.

Основания для направления уведомления о несоответствии объекта требованиям законодательства

Отказ в положительном решении и направление уведомления о несоответствии объектов ИЖС требованиям законодательства в сфере строительства и градостроения возможны в следующих случаях:

1. Размещение объекта ИЖС не соответствует установленным в земельном или ином законодательном акте РФ требованиям.
2. Внешний вид объекта ИЖС не соответствует описанию или типовому архитектурному решению, которые прилагаются к уведомлению о начале строительства.
3. Конфигурация объекта ИЖС не соответствует установленным в РФ правилам застройки, плану территории, обязательным к исполнению требованиям Градостроительного Кодекса и другим федеральным законам.

Копия уведомления о наличии несоответствий объектов ИЖС направляется в государственные органы осуществляющие следующие функции:

• Регистрация права собственности.
• Надзор в сфере строительства.
• Федеральный или муниципальный контроль за землей.

Где найти и проверить разрешение на ввод в эксплуатацию?

В соответствии с законодательством РФ уполномоченные органы государственной власти ведут реестр выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Он включает весь перечень разрешений, которые получают застройщики ИЖС, многоквартирных домов, промышленных объектов. Доступ к реестру является открытым и позволяет всем желающим узнать о законности проведения строительных работ в любом регионе Российской Федерации.

Ввод в эксплуатацию ИЖС после реконструкции  

Ввод в эксплуатацию частного жилого дома после реконструкции не отличается порядком действий и количеством собираемых документов от ввода ИЖС после строительства. Это обусловлено характером проводимых строительных работ, которые могут включать изменение внешнего облика, размеров, функционального назначения и других параметров объекта. Застройщик, который проводил реконструкцию ИЖС, должен действовать по алгоритму действий предназначенному для вновь построенных объектов.

Ввод в эксплуатацию по упрощенной схеме

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию частного дома в упрощенном порядке заключается в отсутствии надзора за ходом строительных работ. В этом случае нет потребности в согласовании документов с различными государственными контролирующими органами и другими структурами. Перечень документации, который необходимо предоставить для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию ИЖС, по стандартной и упрощенной схеме идентичен. Заявление подлежит удовлетворению при соответствии пакета документации всем требованиям и законодательным стандартам.